О сделках с микродолями

С 2013 года на рассмотрение Госдумы неоднократно вносились подобные законопроекты. Законодатели спорили относительно размера микродолей, о том, нужно ли вводить градацию микродолей по региональному признаку, а также по иным принципиальным вопросам. И наконец часть 1.1 введена Федеральным законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ в Жилищный кодекс РФ.

Вступивший в силу год назад закон запретил проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. Другими словами теперь приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.

В то же время этот порядок не распространяется на случаи, когда общая долевая собственность возникает в силу закона. То есть стать владельцем доли небольшой площади можно, например, унаследовав ее, приватизируя жилье (когда, допустим, у квартиры в 30 кв. м появляется сразу шесть владельцев) или покупая недвижимость с использованием материнского капитала.
Важно отметить, что принятый закон, исходя из его содержания, не имеет обратной силы. Любая сделка по отчуждению микродоли, совершенная до дня, следующего за днем вступления закона в силу, не может быть признана ничтожной по данному основанию. То есть закон разрешал проводить любые сделки с микродолями до 2 сентября 2022 года. Это дает ответ на вопрос, что будет с уже имеющимися микродолями в квартирах. Собственники таких долей не будут лишены права собственности.

Изменения направлены, в первую очередь, на борьбу с так называемыми «резиновыми» квартирами. Их продавали частями, нередко в несколько квадратных сантиметров, ради прописки и получения социальных пособий. Если человек владеет микродолей, то продать ее он теперь может только владельцу других долей в этом объекте недвижимости. И купить микродолю может также только владелец других долей в этом объекте. Можно зарегистрировать право собственности на микродолю, если она получена, например, при наследовании (допустим, есть квартира в 33 кв.м и 6 наследников). Однако в дальнейшем продать долю менее 6 кв.м стороннему покупателю невозможно.

Законопроект направлен на упорядочение объектов и на то, чтобы отдельно существующие доли не уходили в гражданский оборот. При составлении договоров и иных документов в простой письменной форме с микродолями необходимо обратить внимание на случаи, когда исполняется обязательство по использованию материнского капитала. Недопустимо при остановке и последующем отказе регистрации права долевой собственности указывать информацию о размере суммы сертификата, использованной при предшествующей сделке.